房产中介税务登记后如何进行税务审计？

各位房产中介的朋友们，大家好！我是加喜商务财税的老李，干了会计财税这行快20年，中级会计师证也揣了12年，经手过的房产中介公司少说也有上百家。常有客户问我：“李老师，我们刚办完税务登记，下一步税务审计到底该怎么做？税务局查起来会不会很麻烦？”说实话，这问题问到了点子上——房产中介行业因为资金流密集、佣金结算灵活，一直是税务稽查的“重点关注对象”。我见过太多公司因为对税务审计一头雾水，要么多缴冤枉税，要么被追缴税款、滞纳金，甚至影响信用等级。今天，我就以咱们行业“老炮儿”的经验，手把手跟大家聊聊：税务登记后，房产中介到底该怎么应对税务审计？

可能有人会说：“审计不就是查账吗？我们账做得平不就行了？”大漏特漏！房产中介的税务审计，远不止“账平”这么简单。它像给公司做“全面体检”，从收入真实性到成本合规性，从发票管理到政策适用，每个环节都可能藏着“雷”。比如，我之前遇到一家中型中介，他们总觉得“佣金收现金没关系，账上不体现就行”，结果税务审计时，通过银行流水比对客户提供的转账记录，直接查出300多万的隐匿收入，不仅补了税，还罚了款。所以，今天这篇文章，咱们就掰开揉碎了讲，帮大家把审计的“坑”都填平，让公司经营更踏实。

收入真实性核查

房产中介的税务审计，第一个重点肯定是收入真实性。为啥？因为这个行业太容易“藏钱”了——客户可能打私人卡给佣金，房东可能直接收定金，甚至有些中介为了业绩好看，故意延迟确认收入。税务局查审计时，最看重的就是“你收了多少钱，是不是都报税了”。怎么核查？核心就三个字：对、比、核。

首先是“合同与收入匹配度核查”。房产中介的业务核心是居间合同，无论是租赁还是买卖，合同里都会明确佣金金额、支付方式、结算时间。审计人员会重点看：合同约定的佣金是否全部入账？有没有“阴阳合同”——比如签100万佣金的合同，实际只申报30万，剩下的通过个人账户收？我之前给一家连锁中介做审计时，发现他们有个门店的季度合同总额800万，但申报收入才500万。后来查下去，原来是店长为了让业绩好看，把大额合同拆成多笔小额，只把开票的部分入账，剩下的让客户打他个人卡。这种操作，在税务眼里就是“隐匿收入”，轻则补税，重则涉及偷税。

其次是“资金流水追踪”。现在税务部门有“金税四期”，银行流水和税务数据是联网的。审计时，他们会把你公司的对公账户、法人账户、甚至主要业务员的个人账户（如果有大额资金往来）都拉出来，跟申报的收入比对。比如，你公司申报这个季度收入200万，但银行流水显示，客户打给你的私人卡有150万，这150万没入账，立马就暴露了。我见过最极端的案例，有个中介老板，为了避税，让客户把佣金都打到他丈母娘的卡上，结果审计时不仅查了他丈母娘的卡，连他老婆、小舅子的卡都查了个遍，最后查出800多万隐匿收入，老板直接被约谈了。

最后是“异常交易识别”。税务局会通过大数据分析，找出你公司的“异常点”。比如，你这个月收入突然比上月增长50%，但合同数量没变，是不是有“集中开票”的情况？或者，你公司大部分佣金都是现金收的，没有银行流水，是不是“体外循环”？我有个客户，之前总觉得“现金交易安全”，结果审计时被质疑“现金收款真实性”，最后只能提供客户签字的收款确认单，甚至让客户写了情况说明，才勉强过关。所以说，别抱侥幸心理，收入该入账的必须入账，该走公账的必须走公账，这是底线。

成本费用合规性

收入核查完了，接下来就是成本费用合规性。房产中介的成本，大头一般是佣金支出、办公费、租赁费、人员工资这些。审计时，税务局会重点看：这些成本是不是真实发生？有没有虚列成本？有没有把不该抵扣的费用抵扣了？毕竟，成本少了，利润就高了，税自然就多了——有些中介为了少缴企业所得税，就打“成本”的主意。

首先是“佣金列支凭证审核”。中介给业务员发佣金，是最容易出问题的环节。很多公司觉得“给现金方便”，或者“让业务员自己去开发票”，这就埋下了雷。审计时，他们会看佣金支出有没有合同？有没有银行转账记录？有没有业务员的签字确认？有没有合规的发票？我之前遇到一家公司，给业务员发佣金时，直接发现金，也不让业务员提供发票，只是让业务员签个“收到佣金”的收条。结果审计时，税务局直接认定这笔支出“无法取得合规凭证”，不能在企业所得税前扣除，公司白白多缴了20多万的企业所得税。正确的做法是：佣金支出必须通过公账支付，业务员需要提供发票（如果是个人，去税务局代开），同时要有佣金发放明细表、业务员签字的确认单，这样才合规。

其次是“办公费与租赁费真实性”。房产中介一般会有门店，租赁费是大头。审计时，他们会看租赁合同是不是跟市场价差不多？有没有“阴阳合同”——比如实际租金1万，合同写8千，剩下的2千现金给房东？办公费呢？比如买了办公用品、装修了门店，有没有发票？发票的内容是不是跟业务相关？我见过一个案例，有个中介门店，租赁合同写月租8千，但审计时发现，他们每个月都从私人账户转2千给房东，合计一年2万4。税务局直接认定，这2万4是“未入账的租赁成本”，不能税前扣除，还要补缴对应的增值税和附加税。所以说，租赁费必须走公账，发票要开全，别为了省点租金，最后多缴更多税。

最后是“个人代开发票风险”。有些中介公司，为了方便，会让业务员、甚至是合作的房东，去税务局代开发票，列支成本。但这里有个大坑：如果代开发票的人跟你公司没有“雇佣关系”或“劳务关系”，税务局可能会认定这笔支出是“虚列成本”。比如，你让一个合作的房东去代开“服务费”发票，但实际上房东没有给你提供任何服务，只是帮你“冲成本”，这就是虚开发票，属于违法行为。我之前给客户做审计时，发现他们有一笔20万的“咨询服务费”，是让一个没有实际业务的个人代开的，最后不仅这笔费用不能税前扣除，还被罚款5万。所以，代开发票一定要有真实的业务背景，最好是签订劳务合同，明确服务内容和报酬，这样才能避免风险。

发票管理规范性

说到发票，就不得不提发票管理规范性。发票是税务审计的“重头戏”，尤其是房产中介，业务往来多，发票用量大，稍不注意就可能出问题。比如，开票内容不对、取得虚开发票、发票丢失……这些问题轻则罚款，重则影响纳税信用等级。我见过最惨的，有个中介公司因为丢失了100多张发票，被税务局罚款2万，还降了纳税信用等级，导致后来贷款都受影响。

首先是“发票开具合规性”。中介给客户开发票，一定要注意“品名”和“税率”。比如，佣金收入应该开“经纪代理服务”发票，税率是6%（一般纳税人）或3%（小规模纳税人，2023年可能有优惠），不能开成“服务费”或“咨询费”，更不能开成“办公用品”“食品”这种跟业务无关的品名——这属于“虚开发票”，是红线。我之前给一家客户做审计时，发现他们给客户开发票，品名写的“咨询服务费”，税率却按6%交，结果税务局认定“品名与实际业务不符”，让她们重新开票，还补缴了滞纳金。正确的做法是：发票品名要跟实际业务一致，税率要按税收政策来，小规模纳税人如果月销售额不超过10万（季度不超过30万），免征增值税，别忘了享受优惠。

其次是“取得发票审核”。中介公司自己也要取得发票，比如买办公用品、付装修费、找设计公司做宣传图……这些发票都要审核，避免取得“虚开发票”。怎么审核？看发票的“三单一证”：合同、付款凭证、入库单（如果是货物）、发票本身。比如，你买了一台电脑，发票上要有卖家的盖章、税号，跟你公司名称、税号一致，金额、数量要跟实际买的电脑匹配。我见过一个案例，有个中介公司为了“节税”，让朋友的公司开了一张10万的“办公用品”发票，结果发票上的卖家是一家卖服装的，根本没有卖办公用品的业务，税务局直接认定为“虚开发票”，不仅这笔费用不能抵扣，还被罚款10万。所以说，取得发票一定要“业务真实、票货一致”，别为了省税，最后偷鸡不成蚀把米。

最后是“红字发票与作废发票处理”。如果开错了发票，比如开错了品名、金额，或者客户退货了，需要开红字发票。这时候要注意：红字发票必须经过税务局的“红字发票信息表”流程，不能自己直接开红字发票，也不能把作废的发票撕掉就完事。我之前遇到一个客户，他们开了一张1万的佣金发票，后来发现客户名字写错了，就直接把发票联和抵扣联撕了，重新开了一张。结果审计时，税务局发现这张“作废发票”没有在系统中作废，而是直接撕毁了，认定他们“未按规定保管发票”，罚款5000块。正确的做法是：如果开错发票，要在开票当月或次月，通过税务局系统申请红字发票信息表，凭信息表开红字发票，同时把作废的发票全部联次保存在发票簿里，不能撕毁。这样才符合规定，避免被罚。

纳税申报准确性

发票管理好了，接下来就是纳税申报准确性。房产中介涉及的税种不少：增值税、附加税、企业所得税、个人所得税（代扣代缴）、印花税……每个税种的申报时间、计算方式都不一样，稍不注意就可能申报错误，导致少缴税或多缴税。我见过一个客户，因为把“个人所得税（经营所得）”和“个人所得税（劳务报酬）”搞混了，少缴了2万的个税，结果被税务局追缴税款、滞纳金，还影响了信用等级。

首先是“税种申报完整性”。房产中介要申报哪些税？我给大家捋一捋：增值税（一般纳税人6%，小规模纳税人3%，2023年小规模纳税人月销售额10万以下免征增值税）、附加税（增值税的7%+3%+2%，小规模纳税人减半征收）、企业所得税（查账征收25%，核定征收应税所得率10%-30%）、个人所得税（代扣代缴业务员的劳务报酬，税率20%-40%；如果老板从公司拿钱，可能是经营所得或工资薪金，税率5%-35%）、印花税（租赁合同千分之一，买卖合同万分之五）。这些税种，一个都不能漏。我之前给一家新成立的中介做审计，发现他们只申报了增值税和企业所得税，忘了申报印花税，结果被税务局罚款500块。所以说，申报前一定要把涉及的税种列个清单，逐个核对，别漏了。

其次是“申报数据一致性”。税务局审计时，会重点核对不同申报表之间的数据是不是一致。比如，增值税申报表的“销售额”是不是跟企业所得税申报表的“收入总额”一致？个人所得税代扣代缴申报表的“收入额”是不是跟佣金支出一致？附加税的计税依据是不是跟增值税的应纳税额一致？我见过一个客户，他们增值税申报表上填的销售额是100万，但企业所得税申报表上填的收入总额是80万，差额20万是“隐匿收入”。结果税务局直接通过数据比对发现了，要求他们补缴增值税、企业所得税和滞纳金。所以，申报数据一定要“账表一致、表表一致”，别自己给自己挖坑。

最后是“汇算清缴调整”。企业所得税是按季度预缴，次年5月底前要做汇算清缴，也就是把全年的收入、成本、费用都算一遍，多退少补。汇算清缴时，有很多费用需要“纳税调整”，比如业务招待费（按实际发生额的60%扣除，但最高不超过当年销售收入的5‰）、广告费和业务宣传费（不超过当年销售收入的15%）、未经核定的准备金（比如坏账准备，不能税前扣除）等等。我之前给一个客户做汇算清缴，发现他们全年业务招待费花了10万，但当年销售收入是1000万，按60%算能扣6万，按5‰算能扣5万，所以只能扣5万，剩下的5万要调增应纳税所得额，多缴1.25万的企业所得税。所以说，汇算清缴不是简单地把季度预缴税加起来，而是要仔细核对每一笔费用，该调整的调整，别多缴税，也别少缴税。

税务风险预警机制

前面说的都是“事后审计”，其实更重要的税务风险预警机制，也就是“事前预防”。房产中介行业变化快，政策也多，如果等税务局来查了再整改，就晚了。所以，建立一个完善的风险预警机制，提前发现风险、解决风险，才是王道。我之前给一个连锁中介做咨询，帮他们建立了风险预警机制，后来他们有个门店因为季度佣金收入增长太快，触发了“收入异常预警”，及时自查发现是有一笔大额佣金没入账，补了税，避免了被稽查。

首先是“风险指标设定”。怎么预警？得有“指标”。比如，收入增长率（这个季度比上季度增长超过30%，可能异常）、成本利润率（成本比收入增长快，利润率下降，可能隐匿收入）、费用占比（办公费、招待费占比过高，可能虚列费用）、个人卡收款占比（个人卡收款占总收入超过20%，可能隐匿收入）。这些指标，要根据自己公司的实际情况设定，不能太高也不能太低。比如，你公司这个季度收入增长50%，是不是因为市场行情好？还是因为隐匿了上季度的收入？这时候就要查合同、查流水，确认是不是正常增长。我之前给一个客户设定了“个人卡收款占比不超过10%”的指标，结果有一次他们有个客户打私人卡给佣金，占比达到了15%，赶紧自查，发现是业务员为了“方便”，让客户打了私人卡，后来及时让客户把钱转到公账，避免了风险。

其次是“定期自查流程”。预警了之后，要“自查”。定期自查的时间，可以是每月、每季度，或者每年。自查的内容，就是前面说的收入、成本、发票、申报这些环节。比如，每月底，让财务人员核对银行流水和收入台账，看看有没有漏收的钱；每季度末，让业务员提交佣金发放明细表，财务核对发票和付款记录；每年年底，做一次全面的汇算清缴自查，看看有没有调整的没调整。我之前给一个客户做自查，发现他们有一笔“办公费”发票，是买的“茶叶”，但实际是业务员拿去送礼了，这笔费用不能税前扣除，赶紧做了纳税调整，多缴了5000块的税，但避免了被罚款。所以说，定期自查就像“体检”，早发现早治疗，别等“病重了”再治。

最后是“整改跟踪机制”。自查发现了问题，要“整改”，还要“跟踪”。比如，发现隐匿收入了，要及时补税、滞纳金；发现虚列成本了，要及时冲减成本、调整申报；发现发票管理不规范了，要及时培训员工、完善制度。整改之后，还要跟踪效果，比如整改后个人卡收款占比是不是下降了？收入增长率是不是正常了？我之前给一个客户整改“发票开具不规范”的问题，制定了《发票管理办法》，培训了所有业务员，后来他们再开发票，品名、税率都对了，再也没有被税务局罚过款。所以说，整改不是“一次性”的，而是要形成“发现问题-整改问题-跟踪效果”的闭环，这样才能真正降低风险。

政策适用性分析

最后，咱们要聊聊政策适用性分析。税收政策不是一成不变的，尤其是房产中介行业，涉及的政策很多，比如小规模纳税人优惠、小微企业优惠、加计扣除政策等等。如果政策适用错了，要么多缴税，要么少缴税被罚款。我之前见过一个客户，他们公司是小规模纳税人，本来可以享受“月销售额10万以下免征增值税”的优惠，但因为财务人员不知道政策，每个月都交了增值税，一年多交了3万多。所以说，及时了解、正确适用税收政策，非常重要。

首先是“最新政策关注”。税收政策更新快，要“多看、多学、多问”。比如，2023年小规模纳税人增值税征收率从3%降到1%，后来又恢复了3%，但月销售额10万以下（季度30万以下）免征增值税的政策还在；还有，小微企业的企业所得税优惠，年应纳税所得额不超过100万的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳（也就是实际税率5%）；房产中介的佣金支出，如果是从个人那里收的，个人需要去税务局代开发票，同时缴纳个人所得税（劳务报酬，减除费用后按20%-40%缴纳）。这些政策，都要及时关注。我每天都会看“国家税务总局”官网和“中国税务报”公众号，有时候还会跟税务局的朋友聊天，了解最新的政策动向。比如，2023年底，税务局出了一个新的政策，对“个体工商户”的增值税有优惠，有些中介公司成立了个体工商户来做业务，就可以享受这个优惠，少缴很多税。

其次是“地方特殊规定”。除了国家层面的政策，地方还有一些特殊规定，比如有些地方对“房产租赁”的印花税有减免政策，有些地方对“中介服务”的发票管理有特殊要求。这些地方规定，也要了解。比如，我之前给一个客户做审计，他们公司在上海，上海的税务局规定，房产租赁合同的印花税，如果是“个人出租住房”，可以减半征收，但如果是“企业出租住房”，不能减半。结果客户把“个人出租住房”的合同按“企业出租住房”的税率交了印花税，多缴了1000多块。后来我帮他们查了《上海市印花税核定征收管理办法》，申请了退税，才把多缴的钱拿回来。所以说，地方规定也很重要，不能只看国家层面的政策，还要看当地的税务局公告。

最后是“政策更新应对”。政策更新了，要及时“调整”自己的业务和申报。比如，小规模纳税人的增值税优惠变了，要及时调整申报方式；小微企业的企业所得税优惠变了，要及时调整预缴申报；发票管理办法变了，要及时培训员工。我之前给一个客户做咨询，他们公司之前是“核定征收”企业所得税，后来税务局出了新政策，要求“查账征收”，他们赶紧找了我们做账，把以前不规范的地方整改了，避免了被核定征收的高税率（核定征收应税所得率10%-30%，相当于税率2.5%-7.5%，但如果查账征收的话，如果利润低，税率可能更低）。所以说，政策更新不可怕，可怕的是不知道更新，还按老办法做，最后吃亏的是自己。

好了，今天跟大家聊了这么多房产中介税务审计的内容，从收入真实性核查到成本费用合规性，从发票管理到纳税申报，再到税务风险预警和政策适用性分析，相信大家对“税务登记后如何进行税务审计”已经有了清晰的了解。其实，税务审计并不可怕，它就像一面镜子，能照出公司经营中的问题。只要我们做到“收入真实、成本合规、发票规范、申报准确、风险预警、政策适用”，就能轻松应对审计，让公司经营更健康、更长久。

作为加喜商务财税的老会计，我见过太多中介公司因为“不懂税”而栽跟头，也见过很多公司因为“重视税”而越做越大。税务不是“负担”，而是“工具”，用好了，能帮公司规避风险、降低成本、提高竞争力。希望今天的分享，能帮到各位房产中介的朋友。如果你们还有其他问题，欢迎随时找我聊，咱们一起把财税工作做好，让公司走得更稳、更远！

加喜商务财税深耕房产中介财税领域12年，针对税务登记后的审计需求，形成“全流程穿透式”审计模型：从合同源头核查收入真实性，通过资金流水比对识别隐匿交易；聚焦佣金列支、办公费等核心成本，严格审核凭证合规性；结合金税四期大数据，定制个性化风险预警指标（如收入增长率、个人卡收款占比）；实时跟踪最新税收政策（如小规模纳税人优惠、小微企业加计扣除），帮助企业精准适用政策。我们始终秉持“以客户为中心”的服务理念，已助力上百家中介公司通过税务审计，实现“零风险、高合规”经营，是您值得信赖的财税伙伴。