厂房无发票，如何进行税务申报？

我做了20年会计，在加喜商务财税陪企业踩了无数“坑”，其中最常见也最让人头疼的，莫过于厂房无发票的税务申报问题。记得2019年接过一个案子，某食品厂老板王总兴冲冲地盘下郊区一个老厂房，想着扩大生产，结果过户时才发现，前手是个经营不善的小厂，早就人去楼空，别说发票，连购销合同都找不全。到了年底汇算清缴，账上这栋价值800万的厂房成了“定时炸弹”——没有发票，税前扣除不让抵，增值税进项没法转，王急得满嘴起泡，差点把财务部当成“出气筒”。像王总这样的企业，在咱们中小企业里绝不是个例：有的是历史遗留问题，有的是卖家“跑路”开票，还有的干脆是图省事没要票。今天，我就以20年财税经验和12年加喜商务财税的实操积累，跟大家好好聊聊：厂房没发票，到底该怎么向税局“交代”？

政策红线在哪里

说到无发票厂房的税务申报，很多企业第一反应是“没发票就不能税前扣除吧？”其实没那么简单。咱们得先搞清楚，税法对“无发票”到底是怎么规定的。根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第14条：企业取得税前扣除凭证，如果对方是依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星业务的个人，可凭内部凭证作为税前扣除凭证；但如果是企业之间的应税行为，必须取得发票才能扣除。换句话说，厂房作为固定资产，属于企业间的大额资产交易，理论上必须取得发票才能在税前扣除、抵扣进项。但政策也留了“活口”——第13条明确：如果对方因注销、撤销、被吊销等特殊原因无法开票，企业可凭以下凭证税前扣除：①法院的破产清算公告、工商注销证明等；②相关业务活动的合同或者协议；③采用非现金方式支付的付款凭证；④货物运输的证明凭证；⑤货物入库、出库内部凭证；⑥企业会计核算记录以及其他资料。这就说明，无发票不是“死局”，关键是能不能用其他证据链证明这笔交易的真实性、合法性。

再说说增值税。根据《增值税暂行条例》第8条，购进固定资产的进项税额，如果取得了增值税专用发票，可以从销项税额中抵扣。但没发票，自然也就没有进项抵扣。不过，如果是2016年5月1日之前取得的不动产，符合《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第4条规定的，可以凭取得的不动产发票或《契税完税凭证》抵扣进项，但前提是这些凭证必须合法有效。如果连这些都没有，增值税进项抵扣这条路基本就走不通了，企业只能自行承担这部分税负。所以，增值税层面，无发票厂房的核心风险是进项抵扣损失，而企业所得税层面，则是税前扣除受限，最终导致应纳税所得额增加，多交25%的企业所得税。

可能有企业会问：“那我能不能找个‘第三方’虚开发票？”这绝对是大忌！《发票管理办法》第22条明确规定，任何单位和个人不得有“为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票”等虚开发票行为。一旦被查实，不仅发票无效，企业还会面临补税、滞纳金，甚至罚款（最高可处5万元），情节严重的还会移送司法机关。我见过某企业老板为了“合规”，找了中介虚开了一张500万的厂房发票，结果被税局大数据比对发现——银行流水里根本没有对应的500万转账记录，最后不仅补了125万企业所得税，还被罚了50万，财务负责人还因此丢了工作。所以说，政策是底线，不是“钻空子”的工具，合规申报的前提是业务真实，绝不能碰虚开发票的红线。

证据链是关键

既然政策允许“特殊情况下用其他凭证扣除”，那“其他凭证”到底该怎么搭？说白了，就是构建一条完整的“证据链”，让税局相信这厂房确实是企业花钱买的，而且值这个价。我常跟企业财务说：发票是“证据链的王冠”，但没王冠，咱可以把“皇冠底座”做扎实——也就是把能证明业务真实性的所有材料都凑齐。具体来说，至少要包括这五类材料：一是交易合同或协议，二是付款凭证，三是资产权属证明，四是第三方评估报告，五是资产使用维护记录。

先说交易合同或协议，这是证明业务真实性的“敲门砖”。哪怕对方没开发票，只要双方签了正式的厂房买卖合同，明确约定了交易价格、付款方式、交付时间、过户条款等，就能证明这笔交易是真实发生的。如果合同丢了，没关系，只要有双方签字盖章的补充协议、会议纪要，甚至微信聊天记录（能体现交易价格和意愿）也行。我处理过一个案例，某机械厂2017年买的厂房，后来卖家破产，合同找不到了，但企业保留了当时和卖家老板签的“备忘录”，上面写着“厂房交易价600万，分三期支付，已付300万”，还有银行转账记录，最后税局认可了这份备忘录作为证据。所以，合同不一定要“完美”，但一定要“真实”，能证明交易双方、交易标的、交易价格这三要素。

付款凭证是证明“钱确实付了”的直接证据。最理想的是银行转账记录，显示从企业账户转到了卖方账户，金额和合同价格一致。如果是现金支付，那麻烦就大了——税局很难认可现金交易的真实性，除非有非常充分的辅助证据（比如卖方出具的收据、见证人证言等）。如果是分期付款，每一期的付款记录都要保留，最好在合同里明确分期金额和时间，和银行流水一一对应。我见过某企业用“备用金”现金支付了200万厂房款，结果被税局质疑“为什么不用公户转账？”，最后只能补缴税款和滞纳金。所以，大额资产交易，一定要通过公户转账，保留完整的银行流水，这是“付款凭证”的铁证。

资产权属证明是证明“厂房现在是企业的”的关键。比如《不动产权证书》（房产证+土地证），上面要显示企业是权利人；如果是二手房交易，还要有《契税完税凭证》，证明企业已经缴纳了契税。如果厂房还没过户，那要有卖方出具的《交房证明》、企业实际使用厂房的证据（比如水电费单据抬头是企业名、生产记录显示在厂房内开工等）。我处理过一个“先使用后过户”的案例，某企业2020年就搬进了新厂房，但因为卖家有债务纠纷，直到2022年才过户，税局质疑“没过户怎么能算企业资产？”，后来企业提供了2020-2022年的厂房租金支付凭证（虽然是买的，但暂时按租赁使用）、水电费单据、以及和卖方签订的《过户承诺书》，最后才被认可。所以，权属证明不一定是“红本本”，只要能证明企业实际控制、使用该资产，就能作为辅助证据。

第三方评估报告是证明“厂房值这个价”的“定盘星”。如果合同价格和市场价相差太大（比如明显偏低），税局可能会核定征收，企业就得按核定的价格交税。这时候，找一家有资质的评估机构出具《房地产评估报告》就很重要，报告里要明确厂房的区位、面积、结构、建成年代、市场价值等，证明交易价格是合理的。评估报告最好是税局认可的机构出具的，比如在“中国资产评估协会”备案的机构，这样说服力更强。我见过某企业用100万买了市场价500万的厂房，没开发票也没评估报告，结果税局按市场价核定，补了100万的企业所得税，还罚了20万。如果当时有评估报告证明是“关联方交易低价”，或者“特殊原因低价”，可能就能避免损失。所以，交易价格异常时，评估报告是“救命稻草”，一定要提前做。

最后是资产使用维护记录，证明厂房“确实在用”。比如厂房的维修费发票、装修合同、水电费单据、物业管理费缴纳记录等，这些都能证明企业实际在使用该厂房，而不是“虚增资产”。我处理过一个极端案例，某企业买了一栋厂房，但一直闲置，没产生任何运营成本，税局怀疑“是不是没付钱？”，后来企业提供了闲置期间的安保费、保洁费发票，才证明资产确实归企业所有。所以，资产“活着”比“存在”更重要，使用维护记录能让税局相信这厂房不是“账上虚的”。

沟通要讲策略

搭好证据链后，下一步就是和税局沟通了。很多企业财务一听到“无发票厂房”就发怵，觉得“肯定会被罚”，其实不然。我在加喜财税常说：和税局沟通，不是“求情”，而是“摆事实、讲道理”，让税局看到企业的合规意愿和努力。沟通前，企业要做好三件事：一是主动申报，别等税局来查；二是材料整理成册，标注关键信息；三是准备好“沟通话术”，别一上来就“诉苦”。

主动申报比被动稽查好一万倍。很多企业觉得“没发票就不申报，等以后有了再说”，这是大错特错。根据《税收征收管理法》第62条，纳税人未按规定期限办理纳税申报的，由税务机关责令限期改正，可以处2000元以下罚款；情节严重的，可以处2000元以上1万元以下罚款。而且，如果企业一直不申报，税局可能会通过“核定征收”的方式确定应纳税额，核定的价格往往比市场价高，企业反而更吃亏。我见过某企业买了厂房没开发票，连续三年没申报企业所得税，结果第四年被税局稽查，按市场价核定了800万的利润，补了200万企业所得税，还罚了50万。如果企业一开始就主动申报，说明情况，可能只需要补税，不用罚款。所以，主动申报是“态度问题”，也是“减负策略”，千万别抱侥幸心理。

材料整理成册，能体现企业的“专业性”。我建议企业把证据链材料按“交易背景-合同-付款-权属-评估-使用”的顺序整理成册，每一类材料都加上标签，比如“合同原件”“2021年1月-12月银行流水”“评估报告（编号XXX）”等。如果材料太多，可以做一个《证据目录》，列明材料名称、页码、证明目的，方便税局查阅。比如某企业整理证据链时，把“银行流水”和“合同付款条款”用荧光笔标出对应金额，把“评估报告”中“市场价值”部分单独复印，税局一眼就能看明白，沟通效率大大提高。相反，如果企业把材料乱七八糟堆在一起，税局可能觉得“你们自己都没理清楚，怎么让我们信服？”。所以，材料整理不是“走过场”，是“向税局展示诚意和逻辑”。

沟通话术要“先礼后兵”，别一开始就“强调客观原因”。我见过某财务跟税局沟通时，第一句话就是“卖家跑路了，我们也没办法啊！”，结果税局直接回“那是你们自己的事，跟我们无关”。其实，更好的说法是：“尊敬的税局老师，我司于2021年购买XX厂房，因对方企业注销，无法取得发票。但我们已经提供了完整的证据链（包括购销合同、银行转账、评估报告等），证明交易真实发生，价格合理。请问这种情况，我们应该在企业所得税前如何扣除？增值税进项是否有处理空间？”。这样的说法，既说明了客观困难，又展示了企业主动解决问题的态度，税局更愿意帮忙。我常跟企业财务说：和税局沟通，要站在“解决问题”的角度，而不是“推卸责任”的角度。

沟通时还要注意“留痕”，比如通过税局的电子税务局提交书面说明、或者现场沟通后让税局出具《税务事项通知书》，证明企业已经履行了申报义务。如果税局要求企业补充材料，一定要在规定时间内提交，别拖延。我处理过一个案子，税局要求企业补充“卖方注销证明”，企业拖了两个月才交，结果税局以“逾期提供材料”为由，对企业进行了处罚。所以，沟通中的每一个环节，都要有书面记录，避免“口说无凭”。

会计税务要分开

搭好证据链、和税局沟通完，接下来就是会计和税务的实际处理了。很多企业财务容易犯一个错误：会计处理和税务处理“混为一谈”，觉得“没发票就不能入账”。其实，会计核算强调“实质重于形式”，只要资产真实发生，就要入账；税务处理强调“凭证合规”，没发票可能影响税前扣除，但会计上不能不做账。所以，无发票厂房的会计和税务处理，一定要分开处理。

会计上，企业应按“实际成本”入账。根据《企业会计准则第4号——固定资产》第八条，固定资产应当按照成本进行初始计量。这里的“成本”，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。对于无发票的厂房，企业应按合同价格、付款凭证、评估报告等确定的金额，借记“固定资产—厂房”，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。比如王总的食品厂，2021年用500万买了没发票的厂房，还支付了10万的运输费和5万的安装费，会计分录就是：借：固定资产—厂房515万，贷：银行存款515万。这里要注意，会计入账金额必须“有据可依”，不能随意估价，最好以合同价格或评估报告为准。

入账后，厂房就要计提折旧了。根据《企业会计准则》，固定资产应当按月计提折旧，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益。厂房的折旧年限，税法规定是20年（残值率一般为5%），会计上可以按税法规定执行，也可以按企业实际情况合理确定，但折旧方法一经确定，不得随意变更。比如王总的厂房，入账价值515万，按20年、残值率5%计算，月折旧额就是515万*(1-5%)/240=2.04万。会计分录是：借：制造费用2.04万，贷：累计折旧2.04万。这里的关键是，会计折旧要“持续计提”，哪怕没发票，只要资产在使用，就要提折旧，否则会虚增利润。

税务处理上，就要区分“会计折旧”和“税前扣除折旧”了。由于没有发票，税法可能不认可这笔固定资产的成本，导致会计折旧不能在税前扣除。这时候，企业就需要做“纳税调增”。比如王总的厂房，会计上每月计提折旧2.04万，但税法不认可，那么在每月申报企业所得税时，就要调增应纳税所得额2.04万；如果以后取得了发票，或者税局认可了证据链，再做“纳税调减”。这里要提醒的是，纳税调增不是“永久性差异”，而是“时间性差异”，只要未来取得了合规凭证，就可以调减。根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第17条，企业以前年度应当取得而未取得发票、其他外部凭证，在以后年度取得时，相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除，但追补年限不得超过5年。

增值税处理上，由于没有取得增值税专用发票，企业自然不能抵扣进项税额。如果厂房是2016年5月1日之后取得的，且不属于“简易计税”项目，那么这部分进项税额就损失了；如果是2016年5月1日之前取得的，符合“不动产进项分2年抵扣”政策的，也需要提供合法的抵扣凭证（比如增值税专用发票、不动产销售发票、契税完税凭证等），没有的话同样不能抵扣。所以，增值税层面，无发票厂房的核心是“进项损失”，企业只能自行承担，但可以通过和卖家协商降价（少付税）来弥补部分损失。

最后，如果企业将来处置这栋无发票厂房，比如出售、报废，税务处理也要特别注意。根据《企业所得税法实施条例》第58条，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业处置固定资产，应当按照处置收入扣除账面价值和相关税费后的余额，确认应纳税所得额。如果厂房当初入账时没有发票，处置时“账面价值”可能偏低，导致增值额偏高，多交企业所得税。比如王总的厂房，入账515万，使用5年后账面价值为515万-2.04万*60=389万，如果出售价格为600万，增值额就是600万-389万=211万，需要交211万*25%=52.75万企业所得税。如果当初有发票，入账价值可能是600万，使用5年后账面价值为600万-2.375万*60=457.5万，增值额600万-457.5万=142.5万，企业所得税只有35.625万，差额17万多。所以，无发票厂房不仅影响“持有期间”的税前扣除，还影响“处置期间”的税负，企业一定要提前规划。

风险得提前防

聊了这么多处理方法，其实最好的方法还是“防范风险”——从源头上避免无发票厂房的发生。我在加喜财税服务企业时，经常跟老板们说：买厂房不是“买菜”，发票不是“要不要”的问题，是“必须要有”的问题。无发票厂房的风险，远比企业想象的要大，轻则补税罚款，重则影响企业信用，甚至刑事责任。

最直接的风险是“多交税”。前面说了，没发票企业所得税前扣除不了，增值税进项抵扣不了，企业相当于“白交”了一部分税款。比如某企业花1000万买厂房，没发票，企业所得税多交250万（1000万*25%），增值税多交130万（1000万/1.13*13%≈130万），加起来就是380万，够企业买一辆豪车了。而且，如果企业因为没发票被税局核定征收，核定的利润率可能比实际高，税负会更重。我见过某企业实际利润率10%，但税局按15%核定，多交了5%的所得税，就是50万。所以，“省发票”的“小便宜”，最终都会变成“多交税”的“大亏本”。

其次是“行政处罚”。根据《发票管理办法》第35条，违反规定，有“未按规定开具发票”等情形的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有“虚开发票”等情形的，处5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，处50万元以上200万元以下的罚款。如果是企业财务人员，还可能被“禁止从事会计工作”。我见过某企业财务因为“接受虚开发票”被判刑，就是因为对方没开发票，找了中介虚开，最终被认定为“虚开发票罪”，判了3年有期徒刑。所以，无发票厂房的处理，一定要在“合法合规”的框架内进行，别因为“怕麻烦”而“踩红线”。

还有“信用风险”。现在税务系统已经和“信用中国”联网，企业如果因为“虚开发票”“未按规定取得发票”等行为被处罚，会被列入“重大税收违法失信案件”，企业的纳税信用等级会直接降为D级。D级企业的后果很严重：增值税专用发票领用按辅导期一般纳税人管理，领用增值税专用发票实行交（验）旧供新、严格限量供应；D级纳税人出口退税审核严格限制；加强纳税评估，严格审核其报送的各种资料；提高监督检查频次，发现税收违法违规行为的，不得适用规定处罚幅度内的最低标准；阻止出境；禁止参加政府采购活动；等等。我见过某企业因为D级信用，丢了500万的政府采购订单，老板肠子都悔青了。所以，纳税信用是企业的“隐形资产”，千万别因为无发票厂房而“砸了招牌”。

最后是“经营风险”。没有发票，厂房的“权属证明”就不完整，企业可能会面临“产权纠纷”。比如，如果卖方把厂房卖给了两家企业，没发票的一方可能无法主张权利；或者卖方有债务纠纷，法院可能会查封该厂房，导致企业无法正常使用。我见过某企业买了厂房没过户也没发票，后来卖家因为欠债被起诉，法院判决厂房归债权人所有，企业白白损失了几百万。所以，买厂房一定要“过户+发票”双保险，否则“钱花了，房没了”，哭都来不及。

特殊情况特殊办

当然，现实中的情况往往比理论复杂，很多企业的“无发票厂房”属于“特殊情况”，需要“特殊处理”。比如历史遗留的厂房、二手厂房交易、厂房扩建后无发票等，这些情况的处理方法，和一般的“无发票交易”又有所不同，需要企业灵活应对。

先说“历史遗留厂房”。比如国企改制时，通过“划拨”方式取得的厂房，没有交易记录，也没有发票；或者集体企业转制时，厂房通过“作价入股”方式取得，没有开具发票。这种情况，企业可以找原产权单位（如国资委、乡镇政府）出具《产权划拨证明》或《作价入股协议》，证明厂房的来源和价值。如果原单位已经注销，可以找其上级主管部门或档案馆出具相关证明。我处理过一个案例，某老国企2000年划拨的厂房，2018年改制时没开发票，后来企业找到了国资委2000年的《划拨文件》和当时的评估报告，税局认可了这份文件作为证据，允许企业按评估价值入账并计提折旧。所以，历史遗留问题，关键是要找到“当时的证据”，哪怕是老文件、老批文，也比“没有”强。

再说“二手厂房交易”。很多中小企业买的是二手厂房，卖家是个体户或小规模纳税人，只能开具3%的增值税发票，但企业需要13%的专票抵扣进项。这时候，企业可以和卖家协商：①卖家去税务局代开3%的专票，企业虽然只能抵扣3%，但至少有发票了；②卖家降价，企业放弃部分抵扣，比如厂房市场价1000万，卖家降价到970万，开3%专票，企业抵扣970万/1.03*3%≈28.25万，实际成本970万-28.25万=941.75万，比1000万便宜；③卖家是一般纳税人，但选择简易计税（按5%征收率），企业可以抵扣5%的进项，比如1000万*5%=50万，实际成本950万。我见过某企业选择了第二种方案，卖家降价30万，企业虽然没拿到13%专票，但实际成本降低了，还避免了无发票的风险。所以，二手厂房交易，要和卖家“算好账”，选择“成本最低”的开票方式。

还有“厂房扩建后无发票”。很多企业买下厂房后，会进行扩建、装修，比如加层、改造内部结构等，这些扩建工程如果没取得发票，也会影响税务处理。这种情况，企业可以找施工单位索要发票，如果施工单位是小规模纳税人，可以去税务局代开3%的专票；如果是个人，可以找税务局代开1%的专票。如果施工单位已经跑路，企业可以提供扩建合同、付款凭证、工程验收单、以及第三方出具的扩建成本评估报告，作为入账和税前扣除的依据。我处理过一个案例，某企业扩建厂房花了200万，施工单位没开发票跑了，企业提供了《扩建合同》《银行转账记录》《工程监理报告》和《评估报告》，税局认可了这200万的成本，允许企业计入固定资产原值并计提折旧。所以，扩建工程的无发票问题，和“买厂房”类似，关键还是“证据链”和“主动沟通”。

最后是“继承、赠与取得的厂房”。比如企业通过继承取得厂房，或者接受赠与取得厂房，这些情况通常没有交易发票，也没有交易价格。根据《企业所得税法实施条例》第58条，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。所以，企业可以通过第三方评估机构出具《公允价值评估报告》，确定厂房的价值，作为入账和税前扣除的依据。如果是继承取得的，还需要提供《继承权公证书》《死亡证明》等文件；如果是赠与取得的，需要提供《赠与合同》《赠与方身份证明》等文件。我见过某企业通过赠与取得厂房，没开发票，后来找了评估机构出具了800万的评估报告，税局认可了这份报告，允许企业按800万入账并计提折旧。所以，非交易取得的厂房，评估报告是“核心证据”，一定要提前做。

总结与展望

聊了这么多，其实“厂房无发票的税务申报”问题，核心可以总结为三句话：业务真实是前提，证据链是核心，合规申报是关键。政策不是“死”的，只要企业能证明交易的真实性、合法性，即使没有发票，税局也会认可企业的处理方式。但反过来，如果企业抱着“侥幸心理”，试图通过虚开发票、隐瞒收入等方式逃避纳税义务，最终只会“偷鸡不成蚀把米”，得不偿失。

从长远来看，随着税收数字化的推进，无发票厂房的问题可能会逐渐减少。比如，现在很多地区已经推行了“全电发票”，实现了“交易即开票，开票即报销”；再比如，区块链技术的应用，可以让交易记录不可篡改，提高发票的真实性；还有，不动产登记系统的全国联网，可以让税局实时查询厂房的权属信息，减少“虚假交易”的发生。但不管技术怎么发展，“业务真实”永远是税务申报的“底线”，企业只有夯实基础，保留完整的交易凭证，才能在税务检查中立于不败之地。

作为财务人员，我们不仅要“懂政策”，更要“会沟通”“善规划”。遇到无发票厂房的问题，不要慌，也不要拖，先搭证据链，再和税局沟通，同时做好会计和税务的处理，把风险降到最低。记住，财税工作不是“记账报税”那么简单，而是企业经营的“安全阀”，只有守住合规底线，企业才能走得更远。

在加喜商务财税的12年里，我们服务过上千家中小企业，帮无数企业解决了“无发票厂房”的税务难题。我们的经验是：无发票厂房的处理，不是“单点突破”，而是“系统解决”——从交易前的尽调（审查卖家资质、确认能否开票），到交易中的凭证留存（合同、付款、评估），再到交易后的主动申报（和税局沟通、账务处理），每一个环节都不能少。我们常说：“财税问题，预防比解决更重要”，希望企业都能重视发票管理，避免“无发票”的坑，让企业的发展更稳健、更合规。